► Immobilienbewertung

► Immobilienvermittlung

Fragen und Antworten:

Warum soll es einen Energiepass für Gebäude geben? Und warum jetzt?

Um die Energieeffizienz von Gebäuden in der EU zu steigern, hat das Europäische Parlament gemeinsam mit dem EU-Rat am 16.12.2002 eine EU-Richtlinie „Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" erlassen. Hintergrund sind die Klimaschutzziele der EU und besonders Deutschlands. Die Richtlinie ist von allen Mitgliedsstaaten bis spätestens zum Januar 2006 in nationale Rechtsvorschriften umzusetzen. Insofern ist das Argument, was immer wieder von verschiedenen Seiten zu hören ist: „Das hat noch Zeit!" oder „Das kommt eh noch nicht!" nicht nachzuvollziehen.  Das Mittel zur Umsetzung dieser Richtlinie wird in Deutschland der Energiepass sein.

Was fordert die EU-Richtlinie „Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" von den Mitgliedsstaaten der EU?

Die Richtlinie fordert eine ganzheitliche Beurteilung der Energieeffizienz von Neubauten und Einbeziehung von Wärmedämmung, Heizungsanlage, Warmwasserversorgung, Klimaanlage, Belüftungssystem, Beleuchtung und Belichtung.

Schaffung von Energiebedarfs-Grenzwerten für umfassend renovierte große Gebäude.

Regelmäßige Überprüfung der Effizienz von Wärme- oder Kälteerzeugern.

Bei neuen Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 1 000 m² ist die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit alternativer Energiesysteme zu berücksichtigen.

Erstellung von Energieausweisen für Neubauten und Gebäudebestand

Welche Angaben muss dieser Energieausweis gemäß Richtlinie enthalten?

Der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden muss Referenzwerte und Vergleichskennwerte enthalten, um den Verbrauchern einen Vergleich und eine Beurteilung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes zu ermöglichen.

Die Bundesregierung will ab 2006 einen Energiepass für Gebäude einführen. Macht der Energiepass für Gebäude wirklich Sinn. Die Industrie verbraucht doch viel mehr Energie!

Tatsächlich ist es so, dass der Anteil der Gebäude am Gesamtenergieverbrauch in der EU ca. 40 % beträgt. Der Rest entfällt auf Industrie, Verkehr und ähnliches. Wenn man bedenkt, dass ein großer Teil dieser Gebäude in einer Zeit gebaut wurde, wo Energiekosten nur eine geringe Rolle gespielt haben, besteht hier ein enormes Einsparpotential.

Der Energiepass soll Angaben über den Endenergieverbrauch von Gebäuden enthalten. Ist das nicht sehr abhängig davon wie viel elektrische Geräte man betreibt?

Die meisten Menschen schätzen den Stromverbrauch eines Gebäudes unverhältnismäßig hoch gegenüber dem Heizenergiebedarf ein. Das liegt zum Teil daran, dass der Anteil der Beheizung am Gesamtenergieverbrauch eines Haushaltes nicht unmittelbar aus den Rechnungsbeträgen für die verschiedenen Energiearten abgeleitet werden kann. Wegen der sehr unterschiedlich hohen Kosten für Strom Öl oder Gas führt das zu Fehleinschätzungen. Hinzukommt noch das verschiedene Energiearten auch in unterschiedlichen Einheiten abgerechnet werden. Zum Beispiel Öl in Liter, Gas in Kubikmetern und Strom in kWh.

Tatsächlich hat mit durchschnittlich fast 80 % der Raumwärmebedarf den größten Anteil am häuslichen Endenergieverbrauch.

Sind diese von Ihnen angegebenen Anteile am Energieverbrauch eines Hauses denn unabhängig vom Haustyp?

Nein, denn abhängig vom Wärmedämmstandard, kann zum Beispiel bei einem Neubau der Warmwasseranteil auf über 25 % ansteigen. Der Energiepass berechnet und bewertet den Energiebedarf für Heizung und Warmwasser unter sogenannten Standardnutzerbedingungen und deckt damit die wichtigsten Anteile der häuslichen Energieströme und die damit verbundenen Sparpotentiale ab. Der Stromverbrauch wird nur insofern pauschal berücksichtigt, wie er mit der Heizungsanlage zusammen hängt (Pumpen, kontrollierte Lüftung etc.).

Die Bundesregierung will ab 2006 einen Energiepass für Gebäude einführen. Was sind die Ziele?

Die Ziele sind:

Die Bewertung von Häusern und Wohnungen nach verbindlichen Energieeffizienzklassen

Die Schaffung von Innovations- und Investitionsanreizen für Neubau und Bestand

Die Einrichtung eines Marketinginstruments für die Wohnungswirtschaft

Inwieweit wurde denn bislang gewährleistet, dass ein Gebäude nicht zuviel Energie verbraucht?

Bislang wurde im Rahmen der sogenannten Energieeinsparverordnung nur für Neubauten und Komplettsanierungen der Nachweis einer Begrenzung des Energiebedarfs in einem „Energiebedarfsausweis" vorgeschrieben. Insbesondere für Bauherren, Eigentümer und Mieter ist dieser Nachweis zu wenig greifbar bzw. handhabbar. Der Energiepass soll die energetische Bewertung von allen Häusern und Wohnungen nach verbindlichen Energie- und Effizienzklassen ermöglichen und damit auch als standardisierter Qualitätsnachweis bei Verkauf oder Vermietung von Wohnungen dienen.

Wichtig an dieser Stelle zu erwähnen ist auch, dass ab Anfang 2006 bei Vermietung und Verkauf vom Gebäudeeigentümer ein Energiepass vorgelegt werden muss.

Welche Angaben über das Gebäude wird der Energiepass beinhalten?

Der Energiepass wird folgendes beinhalten:

- eine Gesamtbewertung der Energieeffizienz des Gebäudes

- Vorschläge zur Modernisierung

- Erläuterungen zum Berechnungsverfahren, zur Bewertung und zu den wichtigsten Kenngrößen

- Eine Dokumentation der Verbrauchs- und Gebäudedaten enthalten.

Wie sieht das konkret aus?

Mit Hilfe des Energiepasses werden die untersuchten Gebäude nach einem genormten Verfahren in verschiedene Effizienzklassen (die gehen von A – I) eingeteilt. So steht der Buchstabe A sowohl für sehr energiesparend konzipierte Neubauten (z.B. Passivhäuser) als für auch energetisch sehr gut modernisierte Altbauten. Auf der anderen Seite kennzeichnet der Buchstabe I Gebäude die über keinerlei baulichen Wärmeschutz verfügen.

Neben der Kennzeichnung des Gebäudes mit einem Label beantwortet der Energiepass eine Fülle von Detailfragen:

Wie gut ist der Wärmeschutz der Gebäudehülle (Wände, Dach, Keller, Fenster, Türen)?

Wie hoch sind die Energieverluste der Heizungsanlage?

Wie groß sind die Kohlendioxidemmisionen? (Treibhausgase)

Wie groß ist der Energiebedarf insgesamt?

Außerdem sind im Energiepass Modernisierungstipps aufgelistet!

Im Rahmen der Erstellung eines Energiepasses werden die Energieströme eines Hauses bilanziert. Wo entstehen eigentlich Energieverluste. Gibt es auch Gewinne?

Es gibt die sogenannten Transmissionswärmeverluste. Das sind die Energieverluste, die durch die Bauteile in die Außenluft entweichen.

Dann gibt es Lüftungsverluste, dass sind die Verluste, die, wie der Name schon sagt durch Lüftung entstehen. Dabei sind sowohl die Lüftungsverluste gemeint die gewollt sind, also z.B. durch Lüftungsanlagen oder Fensterlüftung als auch die ungewollten Verluste durch Fehlstellen und Fugen in der Konstruktion des Gebäudes.

Als Drittes sind die Erzeugerverluste zu nennen, dass sind die Verluste die in der Heizungsanlage entstehen.

In der Tat werden auch Gewinne berücksichtigt. Das sind zum einen sogenannten solare Gewinne, also Gewinne die durch Sonneneinstrahlung durch die Fenster entstehen. Dann gibt es die internen Gewinne. Das sind alle Energiegewinne, die durch Personen oder Geräte in einer Wohnung produziert werden. Die Differenz von Verlusten und Gewinnen ist der Bedarf an Heizenergie der im Gebäude verbraucht wird.

Wo entweicht eigentlich die meiste Energie in einem Gebäude?

Als Daumenwert kann man ungefähr sagen, dass ca. ein Drittel der Energie Heizungsverluste sind. Ein weiteres Drittel entfällt auf die Fenster eines Gebäudes, wobei die Hälfte durch das Fenster an sich durchgeht und die andere Hälfte hinausgelüftet wird. Das restliche Drittel entfällt auf die Dachfläche, die Wände und den Keller.

Sind diese Energieverluste in jedem Haus gleich verteilt?

Die Wärmeverluste eines Hauses hängen von vielen Faktoren, wie dem Haustyp (freistehend oder Reihenhaus), der Bausubstanz, dem Zustand der Heizung und der Fenster ab. Genaue Aussagen über die Wärmeverluste eines Hauses lassen sich nur durch eine genaue Betrachtung des Gebäudes und eine wärmetechnische Grobdiagnose, die von einem Fachmann durchgeführt werden muss, machen.

Welche Angaben müssen vorliegen, um einen Energiepass zu erstellen?

Es müssen Angaben über die Geometrie und Lage des Hauses vorliegen. Hierzu ist es von Vorteil wenn entsprechende Grundriss des Gebäudes vorliegen. Liegen solche nicht vor, so muss im schlimmsten Fall das Gebäude aufwändig aufgemessen werden.

Das Gebäude sollte im Rahmen der Energiepasserstellung begangen werden. Dabei kann man eventuell vorhandene Schwachstellen in der Gebäudehülle erkennen und gleichzeitig die Heizungsanlage begutachten. Von Vorteil, aber nicht unbedingt notwendig sind die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre. Hiermit kann das Ergebnis der Berechnung auf seine Plausibilität geprüft werden. 

Warum helfen neue Heizkessel überhaupt Energie zu sparen? Die erforderliche Heizleistung bleibt doch dieselbe!

Heizkessel wurden in der Vergangenheit meist erheblich überdimensioniert. Das führt zu unnötigen Energieverlusten. Heutzutage ist der Nutzungsgrad einer Heizungsanlage erheblich höher, als noch bei alten Kesseln. Selbst eine Überdimensionierung wirkt sich erheblich weniger negativ aus als früher. Bei alten Heizkesseln, die vor 1980 eingebaut wurden, wird ca. nur 60 % der produzierten Heizwärme tatsächlich genutzt bei neuen Heizkesseln sind es ca. 90 %.

Wann sollte man über den Austausch seines Heizkessels nachdenken?

- Bei nicht bestandener Abgasprüfung

- Bei einem Baualter über 20 Jahre (bei nur 15 Jahren würde ich den Zustand der Anlage genau überprüfen)

- Bei Überschreitung bestimmter Abgasverluste bzw. Abgastemperaturen

- Bei hohen Oberflächentemperaturen

- Bei einer größeren, kostenintensiven Reparatur

- Bei Anschluss an das Gas- bzw. Fernwärmenetz

Bewertungskriterium im Energiepass ist der sogenannte Primärenergiebedarf. Was muss man sich darunter vorstellen?

Der Primärenergiebedarf schließt neben dem Heizenergiebedarf noch den zusätzlichen energetischen Aufwand der Gewinnung, Umwandlung (Bereitstellung) und Transport des Energieträgers bis zur Verbrauchsstelle mit ein. 

Wer kann Energiepässe ausstellen? Welche Qualifikationen muss ein Energiepassaussteller haben?

Die Voraussetzung für das Erstellen eines Energiepasses haben alle Bauvorlageberechtigten nach den jeweiligen Landesbauordnungen. Das sind hier in Niedersachsen Architekten und Bauingenieure. Außerdem haben auch zugelassene Vor-Ort Energieberater diese Voraussetzung.

Welche Möglichkeiten habe ich, schon jetzt einen Energiepass ausstellen zu lassen? Gibt es Fördermöglichkeiten?

Momentan gibt es wenig Möglichkeiten sich einen Energiepass ausstellen zu lassen.

Für das Ausstellen eines Energiepasses gibt es keine Fördermittel, wohl aber für eine Vor-Ort Energieberatung. Bis zu 2/3 der Kosten können vom Bund hierfür übernommen werden. Neben den im Energiepass stehenden Angaben wird bei einer Vor-Ort Energieberatung auch eine Wirtschaftlichkeits- bzw. Kostenanalyse von möglichen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen; etwas, was im Energiepass nicht vorgenommen wird. Vor-Ort Energieberatungen können nur von zugelassenen Energieberatern vorgenommen werden.

Was wird gefördert?

Gefördert wird die durchgeführte Gebäudeanalyse. Die Zuschussförderung ermöglicht Beratungen zu Gebäuden, die vor 1984 bzw. 1989 errichtet wurden. Die Gebäude müssen überwiegend, d.h. mehr als zur Hälfte, zu Wohnzwecken genutzt werden.
Im Rahmen der Beratung können auch Leistungen zur Fördermittelbeschaffung übernommen werden, so z.B. das Ausstellen nötiger Ausweise zur Beantragung von KfW-Krediten.

Wer wird gefördert und was kostet die Beratung?

Anspruch auf Förderungen haben alle Gebäude- und Wohnungseigentümer, sofern sich die Beratung auf das gesamte Gebäude bezieht. Die Kosten richten sich nach der Zahl der Wohneinheiten, für ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus kostet die Beratung 450 €, davon trägt der Bund 300 €. 

Kann man durch den Energiepass sehen, was am Haus zu verbessern ist?

Im Energiepass stehen Modernisierungstipps. Und die zu erwartende Verbesserung des Energieverbrauchs bzw. die zu erwartende Verbesserung des Energielabels.

Gibt es auch eine Übersicht über zu erwartende Kosten einer Modernisierung? Welche Aussagen gibt es über die Wirtschaftlichkeit bzw. Dringlichkeit einer Modernisierungsmaßnahme?

Im Energiepass sind keine Angaben über zu erwartende Kosten vorgesehen. Insofern wird auch keine Aussage über die Wirtschaftlichkeit einer solchen Maßnahme getroffen. Auch die Dringlichkeit einer solchen Maßnahme in Bezug auf zu erwartende Bauschäden wird nicht weiter behandelt.

Wenn mein Gebäude eine schlechte Bewertung im Energiepass hat, muss ich es dann sanieren?

Aus den Ergebnissen des Energiepasses kann man keine direkte Sanierungsverpflichtung ableiten. Allerdings soll ein schlechtes Energielabel dem Hausbesitzer einen Anreiz zur Modernisierung geben. Man erhofft sich durch ein schlechtes Energielabel eine schlechtere Vermarktbarkeit, weil dann jeder potentielle Mieter bzw. Käufer gewarnt ist, dass er mit hohen Nebenkosten zu rechnen hat.  

Welche Maßnahmen bezüglich Energieeinsparung muss ich unabhängig vom Energiepass auf jeden Fall in meiner Immobilie vornehmen?

- Nicht begehbare und zugängliche oberste Geschossdecken (also alle Spitzböden) müssen bis zum 31.12.2006 auf einen Mindestwärmestandard gedämmt werden. Das entspricht einer Dämmstärke von ungefähr 12 cm.

- Alle Heizkessel die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, müssen bis zum 31.12.2003 durch einen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel ersetzt werden.

- Alle zugänglichen, ungedämmten Verteilungsleitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen müssen ebenfalls bis zum 31.12.2006 gedämmt werden, wie es der heutige Neubaustandard erfordert.

Wer kontrolliert das?

Niemand.

Verschiedene Durchführungsverordnungen der einzelnen Bundesländer weisen darauf hin das der Energiepassaussteller, der verantwortliche Planer, oder der Energieberater verpflichtet ist, stichprobenartig zu überprüfen, ob die vorgeschlagenen Maßnahmen auch tatsächlich ausgeführt worden sind. Im Streitfall, zum Beispiel wenn bei dem Verkauf eines Gebäudes ein zu günstiges Energielabel festgestellt wird, wird zu ermitteln sein, wer für die falschen Daten verantwortlich ist, der Planer durch falsche Datenermittlung oder der Hausbesitzer durch falsche Angaben.

Muss ich nach einer Sanierung einen neuen Energiepass erstellen lassen?

Der Energiepass hat eine Gültigkeit von maximal 10 Jahren. Da sie durch eine Sanierung die energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtern dürfen, kann sich auch das Energielabel durch die Sanierung nicht verschlechtern. Es kann also nur von marketingtechnischem Interesse sein, wenn man sich einen neuen Energiepass nach einer Sanierung ausstellen lässt.

Was erwartet mich bei einer Beratung?

Der Berater schließt mit Ihnen einen Dienstvertrag, in dem die Leistungen der Beratung festgeschrieben sind:

Teil I: Der Berater ermittelt anhand aller Gebäudeteile, der Wärmetechnik und des Nutzerverhaltens den Ist-Zustand. Zweck dieser Erhebung ist das Auffinden von Schwachstellen der Gebäudehülle und Wärmetechnik.
Teil II: Anhand der gewonnen Werte erstellt der Berater nach Ihren Wünschen, anhand der anerkannten Regeln der Technik und auf Grund der neuen Energieeinspar-Verordnung (EnEV) Sanierungsvorschläge, die einzeln bezüglich der Einsparmöglichkeiten und der Wirtschaftlichkeit bewertet werden.
Neben Maßnahmen am Gebäude werden auch solche an der Wärmetechnik untersucht, darüber hinaus können unterschiedliche Konzepte vergleichend dargestellt werden, so z.B. der Vergleich einer Erdgasfeuerung mit einer Holzpelletfeuerung oder die Bewertung des Ertrages einer Solaranlage.
Teil III: Alle Ergebnisse werden in einem Bericht detailliert und übersichtlich dargestellt. Nach Prüfung des Berichtes durch das BAFA werden in einem Abschlussgespräch sämtliche noch offenen Fragen geklärt.